METODOLOGIJE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 30 ŽARKO ŽELJKO, d.i.g. sudski vještak Ing ekspert d.o.o. Zagreb, Škrlčeva 39 METODOLOGIJE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 1. OPĆENITO Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe određivanja njezine vrijednosti u sadašnjem trenutku uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućem vremenu. Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju ta nekretnina može donijeti, izraženih u novcu. Prodajna cijena nekretnine je stvarni iznos koliki je za nju plaćen, a na istu ima utjecaj vještina prodavača, rok za prodaju, vanjski utjecaji i drugo. Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da upotrebom različitih metodologija predvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali također i da odredi koji su mogući probici, odnosno prihodi koja ta nekretnina u predviđenom vremenu može donijeti te da sve to izrazi u novcu. Prilikom izrade procjene odnosno određivanja vrijednosti nekretnine potrebno je odrediti način ili metodu kojom će se utvrditi objektivna vrijednost nekretnine, a na temelju elemenata koji tu vrijednost determiniraju. Elementi koji determiniraju vrijednost nekretnine jesu: svojstva, geometrijski i položajni elementi (površina, oblik, lokacija, udaljenost, ) zakonska regulativa, slobodno tržište socijalno-gospodarski elementi zasićenost, ponuda-potražnja legalitet, usklađenost Prije odabira metodologije procjene definiraju se određena načela na kojima se temelji procjena. Uglavnom se citiraju načela koja su utvrdili američki procjenitelji, a to bi bila: predviđanje, promjene, ponuda i potražnja, konkurencija, supstitucija, ostatak dobiti, usklađenost, rekonstrukcije, utjecaji i optimalna uporaba. Svaka procjena trebala bi se temeljiti na predviđanju, odnosno procjenitelj bi trebao uzeti u razmatranje one utjecaje koji se mogu pojaviti u budućnosti, pratiti sve promjene u sferi zakonodavstva, gospodarskih kretanja, socijalne politike i dr. Svi ti utjecaji utječu na ponudu i potražnju gdje je bitan faktor kupovna moć, slobodno tržište, razvijen bankarski sustav. Kod slobodne konkurencije na tržištu prodati će se one nekretnine koje imaju nižu cijenu, a jednaka svojstva. Najveću će vrijednost postići nekretnina koja je usklađena sa potrebama na određenom području, odnosno ako je baš to nekretnina za kojom postoji i potreba i potražnja (npr. ulični lokal u Konjščinskoj ulici u Zagrebu). Kod rekonstrukcije treba ocijeniti omjer uloženog prema onome koliko će ta investicija novca vratiti. Utjecaji okoline na vrijednost nekretnine su jasni po sebi, a optimalna uporaba je vezana uz ostatak dobiti, ali i uz

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 31 ostala načela a važno je pravilno procijeniti da li je nekretnina prilagođena svojom funkcijom tako da ostvaruje najveću dobit u određenom vremenskom razdoblju. Danas su općeprihvaćene tri metodologije procjene koje u različitoj literaturi nazivaju i različitim nazivima. Prva se naziva troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda. Druga je usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti. Treći pristup je postupak kapitalizacije dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda. 2. PREGLED METODOLOGIJA KROZ POVIJEST Početkom prošlog stoljeća procjene su se radile prema UNGEROVOJ METODI. Ova metoda danas više nije u primjeni. Grad Zagreb donio je 1936. godine PRAVILNIK OPĆINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA, kojeg je izradio ing. Vlado Verner. Ing. Verner je primijenio formulu za umanjenje u = 0,80 x n/n x (n+n)/2n koja je i danas u primjeni. U Pravilniku je bilo navedeno da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcu koju bi u normalnim prilikama mogla izdati razborita osoba prema mjesnim prometnim prilikama i prema mogućnosti uporabe nekretnine. Ova se metodologija koristila sve do 1984. godine kada je Republički komitet za građevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline, izdao UPUTSTVO O NAČINU UTVRĐIVANJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI EKSPROPIRANIH OBJEKATA. U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrđena PRAVILNIKOM OPĆINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA i umanjenje je raščlanjeno po vrstama radova (za građevinske, obrtničke i instalaterske radove). Uputstvo je kod nas bilo široko prihvaćeno te se i danas primjenjuje kao jedna od metoda za procjenu nekretnina. Metoda je bazirana na temelju troškova, pa se naziva troškovna metoda. Kod troškovne metode potrebno je utvrditi novu građevinsku vrijednost, (NGV). NGV predstavlja onu cijenu po kojoj se može izgraditi neki objekt, bez zemljišta, komunalija i ostalih troškova. Po troškovnoj metodi potrebno bi bilo učiniti troškovnik svih izvedenih radova na građevini, međutim to se uobičajeno ne čini radi brzine i ekonomičnosti, a moguće je da dođe i do greške zbog mogućnosti neobuhvaćanja nekih stavki radi obimnosti. Kod te metode potrebno je ustanoviti fizičku starost i stanje građevine. Po dobivanju NGV izračunava se umanjenje vrijednosti i dobiva se sadašnja građevinska vrijednost (SGV). SGV je osnova za dobivanje tržne vrijednosti. Kod određivanja

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 32 tržne vrijednosti koristili su se određeni koeficijenti utjecaja na građevinu, kao što su: lokacija, položaj nekretnine, kakva je njezina funkcionalna i ekonomska zastarjelost, kako je održavana, komunalna opremljenost, ponuda i potražnja, opći dojam i sl. Tržna vrijednost se utvrđivala na temelju sadašnje građevinske vrijednosti: Za tržnu vrijednost zemljišta bitni su čimbenici: lokacija, komunalna izgrađenost i opremljenost, oblik i veličina parcele, stupanj izgrađenosti zemljišta, kultura zemljišta, kakvoća zemljišta, namjena zemljišta, da li je isto urbanizirano ili nije, urbanistički uvjeti te ponuda i potražnja. Komunalni doprinosi su se procjenjivali prema podacima nadležnih službi iz gradova i općina, komunalije individualne (KIP) i zajedničke potrošnje (KZP). Priključci (vode, telefona, plina, TV, toplinske i električne energije, odvodnje, pročišćavanje otpadnih voda i ostalo), projektna i tehnička dokumentacija, nadzor i ostali troškovi obračunavali su se u troškovnoj metodi na način da su se utvrđivali prema podacima nadležnih institucija ili prema postotku od SGV. 3. DANAŠNJI PRISTUPI I METODOLOGIJE ODREĐIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Tržišna vrijednost nekretnine je ona koja se postigne između zainteresiranog i neprisiljenog kupca i prodavatelja, a kada oba imaju sve potrebne podatke o nekretnini. Procjenitelj pristupa određivanju vrijednosti kombinirajući dostupne metode, a svoj izvještaj o procijenjenoj vrijednosti daje na bazi svog iskustva i umijeća na način da pravilno protumači čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnine i da interpretira rezultate metodoloških pristupa. Pravilnim ponderiranjem dobivenih rezultata određuje se tržišna vrijednost nekretnine. Danas korištene metodologije za procjenu vrijednosti su: 1. Troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda. 2. Usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti. 3. Kapitalizacija dobiti, tj. metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda 3.1. Troškovna metoda Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje. Ideja je da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Treba razlikovati izračun vrijednosti zamjenske i reprodukcijske nekretnine. Razlika je u tome što su reprodukcijski troškovi oni za izgradnju potpuno iste građevine u materijalima i tehnologiji, dok su zamjenski troškovi za izgradnju sukladne građevine jednake upotrebljivosti po današnjim standardima gradnje.

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 33 Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih pristojbi i ostali troškovi. Ova metoda je pogodna za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutih kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teže vrednovati prinos. 3.2. Metoda uspoređivanja vrijednosti Metoda koja je vrlo pogodna za zemlje sa organiziranim tržištem nekretnina i tamo gdje postoji vjerodostojna baza podataka o provedenim kupoprodajama. Metoda se sastoji od usporedbe nekretnine koja se procjenjuje sa nekretninama koje su bile prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju. Procjenitelj mora utvrditi stvarnu kupoprodajnu cijenu nekretnina koje su bile u transakcijama kako bi mogao uspoređujući njihove cijene i svojstva procijeniti vrijednost nekretnine. 3.3. Metoda vrednovanja prinosa Godišnje ostvareni ili mogući prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod, kada se od toga dio odbije za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, a preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Ovaj neto prihod se u smislu gotovinskog obračuna uvećava za odgovarajući faktor kapitalizacije, što daje iznos prihoda. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se dobit. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 34 Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope: Obiteljske kuće (jedna obitelj) 2,5-3,5% Obiteljske kuće (dvije obitelji) 3,5-4% Stambene zgrade 2,5-4% Stambeno-poslovne zgrade 5-5,5% Poslovne zgrade sa uredima 5,5-6% Robne kuće, trgovački centri, samoposluge 6-6,5% Industrijska zemljišta 6-7% Turistička zemljišta 8-12% Poljoprivredna i šumska zemljišta 2,5-3,5% Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada, poslovna nekretnina, turistička nekretnina itd.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju. Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca, pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilagođavanja prihoda od nekretnina, tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca, nužno je odbiti određeni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije, koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. Kod utvrđivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. Visina dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veličini, lokaciji itd., a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti, veličini poduzeća, pravnom obliku itd. Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu - odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija = Stopa kapitalizacije (ili brzina kapitalizacije)

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 35 Primjer za turističku nekretninu: Renta na sekundarnom tržištu 5,00% - odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00% + opći rizik 2,50% + mala mobilnost investicija 2,00% = Stopa kapitalizacije 9,50% Primjer za obiteljsku kuću: Renta sekundarnog tržišta 5,00% - vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50% + opći rizik 0,00% + mala mobilnost investicije 0,00% = Stopa kapitalizacije 3,50% Kod nas se često koristi linearni način izračuna: INV = CF / i i CF INV - stopa kapitalizacije - neto godišnji prihod - vrijednost nekretnine Za obiteljsku kuću gdje je brzina kapitalizacije i = 3,5 % i godišnji neto prihod CF = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi INV = 50.000 / 0,035 INV = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. 4. PRAKSA U DRUGIM EVROPSKIM ZEMLJAMA 4.1. Utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Austriji Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92 LBG 4

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 36 Postupak uspoređivanja vrijednosti 4. (1) U postupku uspoređivanja vrijednosti se vrijednost nekretnine (nekretnine) utvrđuje pomoću stvarno postignutih cijena usporedivih nekretnina (Usporediva vrijednost). Usporedive nekretnine su takve nekretnine, koje se vezano uz okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine u velikoj mjeri preklapaju. Odstupajuće osobine nekretnine i promjene u tržišnim okolnostima se prema veličini utjecaja na vrijednost uzimaju pomoću dodataka ili odbitaka u obzir. (2) Za usporedbu se koriste kupovne cijene, koje su postignute u poslovnim transakcijama u vremenskoj blizini datuma vrednovanja u usporedivim područjima. Ukoliko su ugovorene prije ili nakon datuma vrednovanja, odstupanja se u poslovnim transakcijama u dotičnim područjima uzimaju u obzir pomoću dodataka i odbitaka. (3) Kupovne cijene, za koje se može pretpostaviti da su na njih utjecale neobične okolnosti ili osobne okolnosti ugovornih stranaka, mogu se za usporedbu koristiti samo ukoliko se utjecaj tih okolnosti može izraziti u vrijednosti i ukoliko se kupovne cijene mogu korigirati za odgovarajuće iznose. LBG 5 Postupak vrednovanja prihoda 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvrđuje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvrđivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi). Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje, održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda, dobije se čisti prihod; Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. Kod utvrđivanja čistog prihoda se uzimaju u obzir i rizik poslovanja, iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda, tada se polazi od prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. (4) Kamatna stopa za utvrđivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno. Osnova za utvrđivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvrđivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. Ukoliko se datum utvrđivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene, je u načelu za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo događaj očekivan u budućnosti. U ovom slučaju stručnjak buduće događaje kod utvrđivanja

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 37 vrijednosti još ne poznaje, pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti. Postupak utvrđivanja stvarne vrijednosti 6. (1) Kod postupka utvrđivanja stvarne vrijednosti se vrijednost nekretnine (nekretnine) utvrđuje zbrajanjem vrijednosti zemljišta, građevinske vrijednosti i vrijednosti ostalih sastavnih dijelova te eventualno pribora (stvarna vrijednost). (2) Vrijednost zemljišta se u pravilu utvrđuje kao usporediva vrijednost pomoću kupovnih cijena usporedivih neizgrađenih i neobrađenih nekretnina. Promjene vrijednosti koje proizlaze iz zagrađivanja ili obrade procijenjene nekretnine ili njezine pripadnosti skupu nekretnina, moraju se uzeti posebno u obzir. (3) Građevinska vrijednost je zbroj vrijednosti građevinskih objekata. Kod njezinog utvrđivanja se u pravilu polazi od proizvodne vrijednosti, od koje se odbija tehnička i ekonomska amortizacija. Ostale promjene vrijednosti i ostale okolnosti koje utječu na vrijednost, kao npr. lokacija, građevinsko-pravna i druga javno-pravna ograničenja kao i znatna odstupanja od uobičajenih troškova izgradnje se uzimaju posebno u obzir. Pojam 'obrađen' upotrebljen za definiciju 'vrijednosti zemljišta' proizlazi iz znanstvenog područja vrednovanja i znači, da na vrednovanom zemljištu ne postoji niti drveće niti druge drvene biljke (kao npr. loza). Opis pojma 'građevinska vrijednost' proizlazi iz više poticaja u postupku sastavljanja procjene. Odabir postupka vrednovanja 7. (1) Ukoliko sud ili uprava ne propisuju ništa drugo, stručnjak bira postupak vrednovanja. Pri tome mora uzeti u obzir stanje znanosti i poslovne običaje. Iz rezultata odabranog postupka se utvrđuje vrijednost uz razmatranje odnosa u poslovnim transakcijama. (2) Ukoliko se za vrednovanje koristi više postupaka ( 3, stavka 2), tada se iz rezultata vrijednosti utvrđuje uz razmatranje odnosa u poslovnim transakcijama. Opći elementi procjene 9. (1) Izvještaj o procjeni mora sadržavati: Svrhu procjene, datum procjene, datum pregleda nekretnine i imena tada nazočnih osoba kao i korištene dokumente. Izvještaj sa opisom nekretnine prema njezinim osobinama koje su relevantne za utvrđivanje vrijednosti i ostalim osobinama stvarnog ili pravnog tipa važnim za utvrđivanje vrijednosti. Ocjenu uz izvještaj o korištenom postupku utvrđivanja vrijednosti i razloge za izbor korištenog postupka ili više postupaka.

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 38 (2) Ukoliko su sa vrednovanom nekretninom povezana prava ili obaveze, nužno je navesti i obrazložiti koliko ona utječu na vrijednost nekretnine. Ovdje se navode opće odredbe o izvještajima stručnjaka koje su sadržane u Zakonima o općim postupcima (npr. 362 st. 1 ZPO) kao i specifični elementi izvještaja svakog izvještaja o vrednovanju. Iz 2. paragrafa proizlazi da izvještaj mora uz obilježja relevantnih za utvrđivanje vrijednosti nekretnine sadržavati i ona stvarna i pravna obilježja nekretnine, koja dodatno utječu na vrijednost nekretnine. Posebni elementi procjene 10. (1) Kod postupka uspoređivanja vrijednosti se uz to moraju navesti i uspoređene nekretnine uz opis njihovih obilježja za utvrđivanje vrijednosti i objašnjenje ostvarene cijene, slučajnih odbitaka ili dodataka ( 4 st. 1), porasta ili pada vrijednosti ( 4 st. 2) i poravnanja kupovne cijene ( 4 st. 3). (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije. (3) Kod vrednovanja stvarne vrijednosti je nužno posebno navesti cijene prostornog ili kvadratnog metra koje su utjecale na proizvodnu vrijednost; utjecaj građevinskih nedostataka, oštećenja, zaostale potrebe obnove kao i odbitke zbog tehničke i ekonomske amortizacije, koji utjeću na vrijednost nekretnine. (4) Kod ostalih znanstveno priznatih postupaka vrednovanja koji nisu uređeni 4 do 6, nužno je predočiti relevantne okolnosti i prikazati u kojim omjerima su te okolnosti uzete u obzir za vrednovanje nekretnine. (5) Kod vrednovanja prava i obveza prema prednosti nositelja prava, tj. prema nedostatku nositelja obveza ( 3 st. 3) nužno je opisati prednosti i nedostatke i njihovo trajanje; nužno je obrazložiti vrednovanje prednosti i nedostataka kao i izbor faktora kapitalizacije i stope kapitalizacije. Ukoliko se u izvještaju koristi postupak uspoređivanja vrijednosti, nužno je obraditi usporedive nekretnine. Kod toga nije tako bitno da su usporedive nekretnine toliko detaljno i opširno opisane kao vrednovana nekretnina. Usporedive nekretnine je nužno samo navesti i opisati prema njihovim obilježjima koja utječu na formiranje vrijednosti. Na ovaj način se izražava da opis usporedivih nekretnina mora biti samo toliko opširan, koliko je neophodno za prikaz usporedivosti i odstupanja vrednovane nekretnine na osnovi obilježja koja su neophodna za vrednovanje. Vezano uz postupak vrednovanja stvarne vrijednosti bila je riječ o zaostalim potrebama obnove, što je nastalo uslijed poticaja iz više izvora.

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 39 Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvrđivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za stvari ove vrste. Vještak mora kod provođenja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije ( 10, st.2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja, izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke, koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina, koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije konjunkturni poremećaji cijena nekretnina razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama stanje na tržištu itd. Prilagodbe se zaokružuju na 0,5%. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdan je slijedeći PRIJEDLOG (rujan 1997) Vrsta nekretnine LOKACIJA izvanredna vrlo dobra dobra srednja Stambena nekretnina 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Uredska nekretnina 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Poslovna nekretnina 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Trgovački centar, supermarket 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Privredno korištena nekretnina 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0% Industrijska nekretnina 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 7,0-11,0% Poljoprivredna nekret. 2,5-3,5 % 4.2. Utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Nizozemskoj Nizozemska je visokoorganizirana zemlja koja ima vrlo uređeno tržište nekretnina. Urbanistički uvjeti su razrađeni do detalja i provedbeni planovi razrađeni za sva urbanizirana područja. Zakonska regulativa je provjerena u praksi i vrlo je efikasna. Na taj način je omogućeno da se stvaraju ogromne baze podataka o nekretninama i njihovim transakcijama.

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 40 Procjene vrijednosti nekretnina vrše takozvani 'makelari' koji su ujedno i posrednici kod kupoprodaja. Procjene se uglavnom vrše metodom usporedne vrijednosti budući da postoje tablice sa postignutim cijenama za određene lokalitete. Zadatak je procjenitelja pravilno utvrditi sve fizikalno tehničke elemente zadane nekretnine te sva svojstva pravilno interpretirati i usporediti sa onim iz predložaka. Nakon toga se daje procijenjena vrijednost koja je nastala na osnovi svih zapažanja i korekcijom usporednih vrijednosti. Banke imaju svoje procjenitelje koji se osim baze podataka o postignutim transakcijama služe i ostalim metodama za određivanje vrijednosti, posebno metodom kapitalizacije dobiti. 5. PROCJENE NEKRETNINA U HRVATSKOJ Do 90-tih godina i pojave stranih banaka i ''pravih'' hipotekarnih kredita te usporedno i razvoja tržišta nekretnina, procjene su rađene za potrebe određivanja vrijednosti eksproprirane (izvlaštene) imovine, te za potrebe utvrđivanja porijekla imovine. Metodologija koja se je koristila bila je troškovna metoda koja je detaljno utvrđena kada je Republički komitet za građevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline, izdao je UPUTSTVO O NAČINU UTVRĐIVANJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI EKSPROPIRANIH OBJEKATA. U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrđena PRAVILNIKOM OPĆINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA i umanjenje je raščlanjeno po vrstama radova (za građevinske, obrtničke i instalaterske radove). Taj postupak utvrđenja vrijednosti, djelomično modificiran Priručnikom za procjenu vrijednosti izdan u postupku privatizacije (ing. Krtalić) koristi se i danas u skoro nepromijenjenom obliku. Danas u Hrvatskoj nema propisane metodologije za izradu procjena, ne postoji zakon ili propis koji definira ili propisuje postupke ili metodologije, tako da procjenitelji primjenjuju uglavnom metode koje se koriste u ostalim zemljama uz upotrebu saznanja stečenih dugogodišnjim radom i iskustvom, a vezano uz specifičnost tržišta. Najviše se i dalje koristi troškovna metoda koja je najprimjerenija hrvatskim uvjetima radi nerazvijenog tržišta, nepostojanja javne i dostupne baze podataka stvarnih transakcija i zbog nerazvijenog gospodarstva. Zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i katastra naročitu pažnju potrebno je pokloniti provjeri vlasničke dokumentacije jer njena sređenost odnosno nesređenost je bitni element za određivanje tržišne vrijednosti. 6. NOVI ZNANSTVENI PRISTUPI Kako da su procjenitelji u svom radu obvezni poštivati načela procjene kao npr. načelo predviđanja, načelo promjene, načelo prihoda, odnosno dobiti s obzirom na lokaciju, često je prisiljen davati predviđanja i ocjene bez znanstveno utemeljenih pokazatelja i metodologija. U cilju dobivanja egzaktnih pokazatelja vrednovanja

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 41 položaja i lokacije, te predviđanja integracije nekih urbanih prostora, a time i njene buduće lokacijske vrijednosti, u svijetu su razvijane metode kojima bi se mogle predvidjeti i ocijeniti na transparentan i egzaktan način. Jedna od najrazvijenijih je metoda analize konfiguracije urbanih mreža, Space Syntax metoda. Poznavanje metoda analize konfiguracije urbanih mreža može biti od koristi kod određivanja lokacijske vrijednosti kod posebno nejasnih urbanih konfiguracija. Naime, za atraktivnost neke lokacije često je važnija dobra povezanost tj. jednostavna dostupnost u odnosu na centralne, visoko vrijedne gradske prostore koja se može mjeriti samo kroz odnose konfiguracije gradske mreže nego sama topografska udaljenost mjerena u metričkim udaljenostima. Dakle, da bi bili u mogućnosti objektivnije procijeniti faktor povezanosti tj. dostupnosti pojedine lokacije u odnosu na druge gradske prostore u gradskoj mreži možemo se poslužiti Space Syntax metodom 1 Space Syntax je analitička metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostori mogu vrednovati prema ostatku (cjelini ili samo dijelu) pripadajuće urbane konfiguracije kroz mjerenje kriterija povezanosti i integracije (connectivity i integration). Na ovaj se način kompleksnost gradske mreže može svesti na limitirani broj elemenata (svaki gradski javni prostor koji se može sagledati iz svih točaka kao jedna cjelina postaje vektorski pojedinačni element mreže 2.), a njihov se odnos može objektivno izmjeriti kao odnos pojedinačnog elementa prema mreži (mreža kao zbir svih elemenata tj. gradskih javnih prostora). Kriteriji prema kojima se odvija mjerenje su gradirani između lokalne povezanosti (mjerenje direktnih veza između pojedinačnog gradskog prostora tj. elementa i ostatka mreže sa kojim je u element u direktnom odnosu npr. dva elementa koje se sijeku) i integriranosti kao globalnog kriterija (mjerenje svih veza, direktnih i indirektnih, između pojedinačnog elementa i svih ostalih elemenata u mreži). Prostorni element je dobro tj, visoko integriran u mreži ako je broj koraka do svih ostalih elemenata u mreži nizak ili minimalan. To su obično centralni gradski prostori koji su lako dostupni iz ostatka mreže i samim time nose visok potencijal lokacijske vrijednosti. Prostori koji su loše, tj. nisko integrirani nalaze se konfiguracijski na samoj periferiji mreže tj. teško su dostupni i loše vezani na ostatak mreže naročito u odnosu na visoko integrirane tj. centralne prostore. Takvi prostori nose nizak potencijal lokacijske vrijednosti. Takve prostore koji nose najviše i najniže vrijednosti integracije nije teško identificirati bez pomoći bilo koje analitičke metode. Međutim, prednost analitičke metode Space Syntax-a je mogućnost objektivne gradacije integracijskih vrijednosti koje variraju između najviših i najnižih vrijednosti. Danas kada već imamo ucrtane planove svih većih urbanih prostora u raznim kompjuterskim grafičkim formatima (GIF, EPS, JPG, PCX,TIF i dr.) ne bi trebao biti veći problem prilagoditi ih zahtjevima programa Space Syntax, tj. izraditi vektorsku mrežu koja bi predstavljala gradske mreže naših većih urbanih prostora 3. Na taj način bi mogli objektivnije, brže i na znanstveno zasnovanom postupku odrediti i valorizirati lokacijske potencijale određenih gradskih prostora unutar gradske mreže. Izradom takvih integracijskih mreža naših većih urbanih središta omogućili bi da svi 4 koji su vezani uz davanje objektivne i realne procjene vrijednosti lokacijske

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 42 vrijednosti, mogu koristiti rezultate ove znanstveno utemeljene metodologije za objektivnije određivanje položajne pogodnosti, tj. kao indikaciju potencijala koji nam pruža sama lokacija unutar urbane prostorne konfiguracije, naročito za one prostore koje je teže vrijednosno identificirati, tj. tamo gdje nemamo ili ne poznajemo tržišne ili iskustvene pokazatelje. 1 Space Syntax je zajedničko ime za skup metoda analize i prezentacije koje su razvijene na postdiplomskom studiju Bartlett School of Architecture pri University College of London pod vodstvom profesora Billa Hilliera. U primjeni je i u praksi već duži niz godina. 2 Prostor jedne ulice nije uvijek nužno jedan vektorski element Space Syntax mreže. Ako se ulica lomi ili zavija uz brijeg razlaže se na minimalni broj sagledivih prostora koji čine istovjetni broj vektorskih elemenata u mreži. Na taj se način loše pregledni prostor ulice koja se lomi razlaže i analizira kao dva ili više vektorskih elemenata koji su međusobno u direktnoj vezi jer se sijeku. 3 Metodom Space Sintax na primjeru Zagreba, a posebno dijelom područja koje zahvaća općina Trnje bavi se u ING EKSPERT-u dr. Tatjana Jovanović što je bila tema pri izradi doktorske radnje na univerzitetu TU Delft u Nizozemskoj 4 Važno je napomenuti da je interpretacija rezultata ove analitičke metode od suštinske važnosti za pravilno čitanje vrijednosti. Međutim to je slučaj i sa svim ostalim statističkim metodama gdje je tumačenje rezultata najosjetljiviji dio analize i treba mu nužno pristupiti s potrebnim iskustvom. 1. fotogrametrijska snimka Amsterdama 2. isti prostor preveden u axijalnu mapu

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 43 3. axijalna mapa Amsterdama evaluirana po kriteriju globalne integracije (više vrijednosti - toplije boje počevši od crvene, niže vrijednosti - hladnije boje završno s tamno plavom) op.p. na crno-bijeloj preslici boje nisu vidljive već se očituju kao gradacije sive

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 44 7. KORIŠTENA LITERATURA - Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92 - Osnove za utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Austriji Kärntner Landes Hypothekebank AG - Profit /priručnik/ - Effect d.o.o. - Space Syntax - Bill Hillier, Bartlett School of Architecture pri University College of London - VJEŠTAK, Nove metode određivanja položajne vrijednosti u urbanim prostorima - Tatjana Jovanović, Žarko Željko, Dario Šerer, - VJEŠTAK, Metode procjene nekretnina Martin i Denis Marušić - PRODAJA NEKRETNINA, Procjena vrijednosti nekretnina Predrag Kvasnička, Dinka Šurjak, Leo Matešić