VPŠ DOBA VISOKA POSLOVNA ŠOLA DOBA MARIBOR

Transcription

1 VPŠ DOBA VISOKA POSLOVNA ŠOLA DOBA MARIBOR RACIONALIZACIJA POSTOPKA NE/UVELJAVLJANJA PREDKUPNE PRAVICE NA OBČINSKI RAVNI- PRIMER MESTNE OBČINE LJUBLJANA Verica Bajramović Maribor, 2008 Mentor/Mentorica: dr. Božo Grafenauer, docent Lektor/Lektorica: Nina Korošec, prof. slov. jezik Prevod v tuji jezik: Marina Mijič, univ.dipl.ekon.

2 POVZETEK Temeljna problematika, ki je predmet obravnave zaključne strokovne naloge, predstavlja eno izmed oblik omejevanja lastninske pravice, je t. i. predkupna pravica. Predkupno pravico kot pravico predkupnega upravičenca, da določeno stvar kupi pod določenimi pogoji, kot bi jo kupil kupec, poznamo v dveh oblikah, in sicer pogodbeno in zakonito. Pogodbeno ureja obligacijski zakonik, zakonita pa je urejena v posameznih področnih zakonih. Med obema vrstama obstajajo temeljne razlike, pri čemer pa neupoštevanje pomeni neveljavnost pogodbe. Ta neveljavnost je lahko absolutna, kar pomeni, da je pogodba nična, ali relativna, ki se kaže v izpodbojnosti pogodbe. Posamezni zakoni podrobneje urejajo način uveljavljanja predkupne pravice. V določenih primerih je predkupni upravičenec občina, ki na podlagi svojih notranjih pravil vodi postopek ugotavljanja predkupne pravice, pri čemer mora upoštevati zakonske omejitve. V okviru MOL so postopki potekali na različnih oddelkih. S je prišlo do reorganizacije mestne uprave z združevanjem nekaterih oddelkov, med njimi tudi Oddelka za gospodarjenje z nepremičninami in Oddelka za gospodarjenje z zemljišči v enotni oddelek, ki se imenuje Oddelek za ravnanje z nepremičninami. Novonastali oddelek ima pristojnosti uveljavljanja predkupne pravice po Zakonu o urejanju prostora, Zakonu o varstvu kulturne dediščine in po Stvarnopravnem zakoniku. Z novo reorganizacijo mestne uprave se pojavi vprašanje, ali bo le ta pripomogla k učinkovitejšemu sistemu in s tem zadovoljstvu končnih uporabnikov strank. Slednje bo doseženo zgolj s poenotenjem in dostopom do informacijskih sistemov, ter s korenito spremembo notranjih postopkovnih pravil. Obstoječi postopek se kaže v neenotnosti postopkovnih pravil med oddelki, dolgotrajnosti postopkov in slabi organizacijski strukturi mestne uprave. Skozi analizo obstoječega stanja in na podlagi predloga izboljšav je v skladu z zastavljenimi cilji in novo organizacijsko strukturo mestne uprave, predstavljen učinkovitejši in racionalnejši postopek uveljavljanja oz. neuveljavljanja predkupnih pravic.

3 KLJUČNE BESEDE: predkupna pravica zakonita predkupna pravica pogodbena predkupna pravica predkupni upravičenec lastninska pravica racionalizacija učinkovitost reorganizacija

4 SUMMARY Basic problem, which is the theme of my thesis, represents one of the forms of restriction of the rights of ownership, that is called preemption right. We know preemption right as a right of the preemtion right claimant, that he is able to buy a certain thing under certain conditions in two basic forms: contractual and legal. Contractual preemption right is managed by obligation code, and legal preemption right is managed in various jurisdiction areas. There are some basic differences between them, where non-consideration of these rights means non-valid contract. A non-valid contract can be absolute, which means that this contract is void, or relative, which is shown in incompletion of the contract. Individual laws are managing the way of enforcement of certain preemption rights in details. In some cases the preemtion right claimant is the municipality, which manages the procedure of establishing preemption right by its own internal rules considering also the legal limitations. In Mestna Občina Ljubljana (municipality of Ljubljana) these procedures were in course in different departments. There was a reorganisation of city administration which was joined with a few other departments, begining And that also happende with the Department for real-estate management and the Department for land management into one department, called Real-estate management depratment. This new depratment has the right of managing of preemption right, based on Area Management Law, Cultural legacy protection Law and so called»stvarnopravni zakonik«. There are al lot of issues with this reorganization, and we wonder if it is going to help create more efficient system and satisfy customer's needs. This will be achieved only by uniforming and an information system access and with radical reformation of internal procedure rules. The existent procedure is incomplete, which is shown in disunited procedure rules between different departments, the long duration of the procedure and in bad organization structure of city administration. During the analysis of conditions and

5 basing on improvement proposal, I represent a more effeicient and more rational procedure of establishing preemption right, according to our aims and new organization structure of city administration. KEY WORDS: preemption right legal preemption right contractual preemption right preemtion right claimant ownership right rationalition efficiency reorganization

6 KAZALO 1 Uvod Pravna ureditev predkupne pravice Opredelitev pojma nepremičnina in predkupna pravica Zgodovinski razvoj predkupne pravice Pogodbena predkupna pravica Zakonita predkupna pravica Zakonita predkupna pravica po SZ Zakonita predkupna pravica po ZKZ Zakonita predkupna pravica po ZV Zakonita predkupna pravica po ZVG Zakonita predkupna pravica po ZON Kolizije med predkupnimi pravicami Temeljne razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico Konflikti med predkupnimi pravicami Več pogodbenih predkupnih pravic Pomen vpisa predkupne pravice v zemljiško knjigo Postopek neuveljavljanja zakonite predkupne pravice primer Mestne občine Ljubljana Organizacijska struktura Mestne občine Ljubljana Postopek izdaje potrdila o neuveljavljanju predkupne pravice po ZVKD Postopek po SPZ Postopek na podlagi Odloka o določitvi območja predkupne pravice Mestne občine Ljubljana in na podlagi ZuRep Pomen potrdila o namenski rabi zemljišča za postopek Posledice neupoštevanja predkupne pravice Uveljavljanje zakonite predkupne pravice po določenih zakonih, ki sodijo v pristojnost Mestne občine Ljubljana Slabosti obstoječih postopkov... 47

7 4.9 Predlog izboljšav in racionalizacija postopka Sklep Literatura in viri... 56

8 KAZALO SLIK, TABEL IN GRAFOV Slika 1: Organigram Mestne uprave MOL po reorganizaciji str. 34 Slika 2: Organizacijska združitev oddelkov, ki se ukvarjajo z nepremičninami str. 37 Slika 3: Primer podatkov iz Potrdila o namenski rabi zemljišča pomembnih v postopku izdaje potrdila o predkupni pravici str. 44 Slika 4: Diagram poteka postopka izdaje potrdila o ne/uveljavljanju str. 47 predkupne pravice Slika 5: Diagram poteka prenovljenega postopka izdaje potrdila o ne/uveljavljanju predkupne pravice str. 51 Tabela 1: Razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico str. 24 Tabela 2: Primerjalni prikaz prispelih zahtevkov (vlog) in uveljavljanja zakonite predkupne pravice v Mestni občini Ljubljana v letih str. 45

9 KRAJŠAVE MOL OK OKRD OZ PP SPZ SZ-1 U.Z.P.P. ZK ZKZ ZKZ-B ZG ZON ZV-1 ZVG ZVKD ZPNačrt ZSPDPO ZUP ZUreP-1 Mestna občina Ljubljana Oddelek za kulturo Oddelek za kulturo in raziskovalno dejavnost Obligacijski zakonik Predkupna pravica Stvarnopravni zakonik Stanovanjski zakon Uveljavljanje zakonite predkupne pravice Zemljiška knjiga Zakon o kmetijskih zemljiščih Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o kmetijskih zemljiščih Zakon o gozdovih Zakon o ohranjanju narave Zakon o vodah Zakon o vojnih grobiščih Zakon o varstvu kulturne dediščine Zakon o prostorskem načrtovanju Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin Zakon o splošnem upravnem postopku Zakon o urejanju prostora

10 1 Uvod Lastninska pravica je ena izmed temeljnih človekovih pravic, ki je zagotovljena že v sami ustavi, po kateri ima vsakdo pravico do zasebne lastnine. V določenih primerih se lahko lastninska pravica tudi omeji, vendar samo takrat, kadar je to določeno v zakonu in je potrebno zaradi doseganja ekonomske, ekološke in socialne funkcije lastnine. Eno izmed oblik omejevanja lastninske pravice predstavlja tako imenovana predkupna pravica. Sam pojem predkupna pravica se nanaša na omejevalni poseg avtonomije razpolagalne sposobnosti lastnika. V teoriji se pojavljata dve vrsti predkupne pravice, in sicer pogodbena in zakonita. Zakonito predkupno pravico določajo številni predpisi, bistvo pa se kaže v tem, da je pred nameravano prodajo potrebno pridobiti soglasje ustreznega državnega organa oz. lokalne skupnosti. Organi lokalne skupnosti izdajajo potrdila o neuveljavljanju predkupne pravice na podlagi različne zakonodaje. Neupoštevanje zakonite predkupne pravice ima za posledico določene sankcije, ki lahko vodijo do izpodbojnosti, v določenih primerih pa celo do ničnosti pogodbe. Temeljni namen naloge je v okviru pravne ureditve predkupne pravice v Sloveniji in samega postopka izdaje potrdila o neuveljavljanju predkupne pravice, v katerem tudi sama sodelujem, saj sem zaposlena na Mestni občini Ljubljana, prikazati problematiko obstoječega postopka neuveljavljanja predkupne pravice na občinski (lokalni) ravni ter predlagati izboljšave samega postopka. Zaključna strokovna naloga je razdeljena na dva dela, in sicer teoretični del in praktični (empirični) del. Teoretični del je prikazan s pomočjo študija literature, metode deskripcije in primerjalne metode na osnovi pravno veljavne ureditve predkupne pravice na različnih področjih. V empiričnem delu pa je zaradi predloga izboljšav prikazana notranja organizacijska struktura MOL in faznost postopka izdaje potrdila na različnih pravnih osnovah. V tem delu bom skušala ugotoviti, kateri notranji in zunanji dejavniki posredno ali neposredno vplivajo na dolgotrajnost postopka in učinkovitost poslovanja posameznega oddelka ter 9

11 celotne občinske uprave, kajti šele tako bo mogoče predlagati organizacijske in strukturne spremembe samega postopka, ki bi lahko posledično pripomogle k večji učinkovitosti in racionalizaciji poslovanja celotne Mestne občine Ljubljana, ter tako zagotoviti boljšo preglednost postopkov predvsem s strani uporabnikov (strank). 10

12 2 Pravna ureditev predkupne pravice 2.1 Opredelitev pojma nepremičnina in predkupna pravica Zaradi lažjega razumevanja, bo najprej predstavljen pojem nepremičnine, saj je ključnega pomena za lažje razumevanje teoretičnega in praktičnega dela te zaključne strokovne naloge. Pojem nepremičnine Nepremičnine so nezazidljiva in zazidljiva zemljišča, stanovanjske in poslovne stavbe ter drugi objekti. Lastništvo nepremičnine je povezano s t. i. svežnjem pravic, ki vključuje pravico do uporabe, posesti, razpolaganja in prepovedi dostopa, ki pa so lahko zakonsko omejene z zasebnimi omejitvami in vladnimi regulacijami ter zakoni. Tako lahko nepremičnine opredelimo kot zemljišča z izboljšavami ter pravice, povezane z njihovim lastništvom (McKenzie et al., 2001, str. 3). Po Cirmanu in drugih (2000, str. 33) imajo lahko nepremičnine kot tržni proizvodi: a) fizične lastnosti, kjer je osnovna lastnost nepremičnine t. i. nepremičnost, vendar lahko to trdimo le za zemljišča; b) ekonomske lastnosti 1 ; c) institucionalne lastnosti, ki pomenijo, da na poslovanje z nepremičninami in razvoj skupnosti bolj ali manj vplivajo še razna nepremičninska združenja in organizacije ter nepremičninska zakonodaja. V literaturi pa obstaja še podrobnejša delitev nepremičnin glede na namen in dejansko rabo: stanovanjske nepremičnine vključujejo eno ali večdružinske stanovanjske zgradbe in stavbna zemljišča za stanovanja; 1 Redkost nepremičnin oziroma njihova nezadostna ponudba, je zaradi fiksne fizične ponudbe zemljišč eno izmed osnovnih ekonomskih vprašanj, povezanih z nepremičninami. V primeru povečanja povpraševanja, z večjo in intenzivnejšo uporabo zemljišč in prostora, lahko povečamo njihovo ponudbo, zato gre le za relativno redkost zemljišč. Fizična in predvsem ekonomska lokacija nepremičnin vplivata na različno uporabo in vrednost nepremičnin. Na odločitve posameznikov in skupin glede lokacij nepremičnin, vplivajo predvsem njihova dostopnost, izpostavljenost lege in osebne preference. Za nepremičnine je značilno medsebojno vplivanje uporab, izboljšav in vrednosti, s skupnim imenom soodvisnost nepremičnin. Pomembna ekonomska karakteristika je tudi dolga povračilna doba nepremičninskih investicij (več o tem: Cirman et al, 2000, str.33). 11

13 poslovne nepremičnine so trgovine in trgovinski centri, pisarniške zgradbe, gledališča, hoteli, moteli, stavbna zemljišča za poslovno dejavnost in druge; industrijske nepremičnine delimo na tovarne, skladišča, rudnike, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost in druge; kmetijske nepremičnine so vse kmetije in živinorejske farme, razne rekreacijske nepremičnine, neuporabljena razvita zemljišča ob urbanih območjih in druge; nepremičnine za posebne namene vključujejo izobraževalne institucije, religiozne institucije, bolnišnice, pokopališča, domove za upokojence, igrišča za golf in druge; javne nepremičnine pa so avtoceste, pošte, parki, upravne zgradbe, šole in številne druge nepremičnine namenjene javni uporabi (Cirman et al, 2000, str. 34). Pojem predkupne pravice Če uporabimo besede dr. Tratnika (2004, str. 60), je predkupna pravica pravica upravičenca do prednostnega nakupa stvari, če se lastnik odloči, da bo stvar prodal. Predkupna pravica predstavlja nekakšno vrsto prikrite pravice, saj gre v bistvu za mirujočo pravico, ki oživi v trenutku namena prodaje. Če posplošimo, je predkupna pravica torej pravica predkupnega upravičenca, da ga prodajalec obvesti o nameravani prodaji stvari in mu jo ponudi v odkup pod določenimi pogoji. Predkupni upravičenec ima zakonsko določen čas, da se izjasni, ali bo predkupno pravico uveljavljal ali ne. Če se imetnik predkupne pravice za nakup ne odloči, lahko prodajalec stvar proda drugemu kupcu, vendar le pod istimi ali za kupca manj ugodnimi pogoji. Glede na pravni temelj nastanka in pravne posledice razlikujemo dve vrsti predkupnih pravic. Najstarejša oblika predkupne pravice je tista, o kateri sta se stranki dogovorili s paktom h kupni pogodbi ali s samostojnim dogovorom in jo imenujemo pogodbena predkupna pravica. Glede na nastanek pa se od pogodbene predkupne pravice razlikuje zakonita predkupna pravica, ki ne nastane na podlagi volje pogodbenih strank, temveč je ustanovljena z zakonom. Vpis v zemljiško knjigo je pomemben predvsem pri 12

14 pogodbeni predkupni pravici, medtem ko nastanejo publicitetni učinki zakonite predkupne pravice že z zakonom (Tratnik, 2004, str. 61). 2.2 Zgodovinski razvoj predkupne pravice Predkupno pravico je kot pakt, ki se je sklepal ob kupni pogodbi (pactum adiecta) in s katerim si je prodajalec pridobil pravico, da je smel stvar za isto ceno kupiti nazaj, če bi jo kupec želel prodati tretjemu, poznalo že rimsko pravo (Korošec, 1997, str. 300). Rimsko pravo je poznalo zlasti predkupno pravico, ustanovljeno s posebnim dogovorom (ius protimiseos). Predkupna pravica, ki temelji na zakonu, se je razvila v običajnem pravu raznih narodov na določeni stopnji družbenega razvoja kot ostanek rodovne družbene ureditve in kolektivne lastnine. Tako je bilo tudi v starem slovanskem pravu, kjer je obstajala predkupna pravica v korist rodbine, solastnikov, sosedov, včasih pa tudi širše. Predkupno pravico pozna tudi otomansko pravo in staro albansko običajno pravo. Kapitalizem ni bil posebej naklonjen predkupni pravici, saj je bila le ta, ki je temeljila na zakonu, takrat le ostanek prejšnjih družbeno ekonomskih formacij. V novih razmerah je institut zakonite predkupne pravice postal uporaben instrument; zakonita predkupna pravica se določa za razne ekonomske in druge družbene namene (Finžgar, 1982, str. 38). Avstrijski obči državljanski zakonik ni poznal zakonite predkupne pravice, se je pa le ta razvila kot običajno pravo na območju srbskega državljanskega zakonika in so avtorji to običajno pravo sprejeli v zakonik. Ta določa, da lahko nekdo proda stvar tudi tako, da jo je kupec dolžan, če jo hoče prodati, ponuditi najprej njemu naprodaj. Če tega ne bi storil, ima prodajalec pravico stvar vzeti po tem, ko je položil kupnino. Zakon ureja tudi zakonito predkupno pravico, ki pri nepremičninah daje nekaterim osebam pravico, da imajo prednost pri nakupu. Te osebe so udeleženci pri solastnini ali skupni lastnini, osebe iz najbližjega sorodstva, ki bi imele zakonito pravico dedovanja na prodani nepremičnini, ne pa sosedje (Finžgar, 1982, str. 39). 13

15 Črnogorski imovinski zakonik pa ima celo podrobne predpise o zakoniti predkupni pravici, ki gre bližikom ( bratstvenikom oz. sorodnikom), sosedom in vaščanom in sploh osebam istega plemena. Pogodbena predkupna pravica ima prednost pred zakonito predkupno pravico. Zakonito predkupno pravico je priznavalo tudi bosansko (otomansko) pravo. Otomansko pravo je vpeljalo predkupno pravico, ki naj bi pomagala odpraviti podložništvo (Cigoj, 1998, str. 52). 2.3 Pogodbena predkupna pravica Po 507. členu OZ, ki se nanaša na pogodbeno predkupno pravico, je lastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji določeni osebi ter o pogojih te prodaje. Stvar mu mora ponuditi v odkup pod enakimi pogoji kot tretji osebi. O pogodbeni predkupni pravici se je torej možno dogovoriti čisto samostojno, torej neodvisno od neke prejšnje prodaje. Predkupni upravičenec ima na voljo 30-dnevni rok, v katerem mora prodajalca na zanesljiv način obvestiti o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati s to izjavo mora plačati kupnino, ki jo je lastnik določil v obvestilu o nameravani prodaji, ali pa jo položiti pri sodišču (Tratnik, 2004, str. 60). Predkupna pravica se lahko uveljavlja le v primeru prodaje, ne pa pri drugih pravnih poslih, ki so podlaga za prenos lastninske pravice (npr. menjalna ali darilna pogodba). V primeru, da gre za prodajo na prisilni javni dražbi, se predkupni upravičenec ne more sklicevati na svojo predkupno pravico. Vendar pa mora biti predkupni upravičenec, čigar predkupna pravica je vpisana v zemljiško knjigo, na dražbo posebej povabljen, sicer lahko po 510. členu OZ zahteva razveljavitev dražbe. V primeru, da je prodajalec sklenil prodajno pogodbo in prenesel lastninsko pravico, ne da bi o prodaji obvestil predkupnega upravičenca, je prodajna pogodba s tretjo osebo veljavno sklenjena, vendar je izpodbojna (Tratnik, 2004, str. 61). Predkupni upravičenec 14

16 lahko v šestih mesecih od dneva, ko je izvedel za prodajo, zahteva, da se pogodba razveljavi in da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Izpodbijanje je možno le v primeru, da je bila stvar tretji osebi, ki je stvar kupil, predkupna pravica znana, ali pa mu ni mogla ostati neznana (dobrovernost). Pri nepremičninah to običajno pomeni, da je izpodbijanje zaradi pogodbene predkupne pravice praviloma možno le, če je bila vpisana v zemljiško knjigo. Vendar pa mora biti predkupni upravičenec, čigar predkupna pravica je vpisana v zemljiško knjigo, na dražbo posebej povabljen, sicer lahko po 510. členu OZ zahteva razveljavitev dražbe. Pogodbene predkupne pravice ni mogoče odtujiti ali podedovati, če zakon ne določa drugače (509. člen OZ). Večina pravnih redov šteje pogodbeno predkupno pravico za pravico osebne narave in kot taka ni prenosljiva s pravnim poslom med živimi ali z dedovanjem (Šinkovec, 2001, str. 469). Če predkupni upravičenec svoje pravice ne izkoristi, ko se stvar, na katero ima pravico, prodaja, predkupna pravica ugasne ne more je izrabiti pri naslednji prodaji. Prav tako ugasne predkupna pravica s smrtjo ali prenehanjem predkupnega upravičenca ali s potekom časa, ki je bil določen s pogodbo. Če čas trajanja s pogodbo ni določen, predkupna pravica po 511. členu OZ preneha s potekom 5 let od sklenitve pogodbe. 2.4 Zakonita predkupna pravica Zakonita predkupna pravica predstavlja omejitev lastninske pravice, zato jo lahko določi le zakon. Ureditev zakonitih predkupnih pravic se utemeljuje s tem, da imajo bodisi posamezniki močnejši pravni interes do nakupa nepremičnine bodisi terja to javna korist. Niti zakonita predkupna pravica niti pogodbena predkupna pravica ne dajeta upravičencu neposredne oblasti do stvari (Plavšak, 2003, str. 78). Upravičenec ne more imeti nobenih koristi iz stvari, kot je to primer pri užitku in drugih podobnih pravicah. Vendar pa se zakonita predkupna pravica zelo približa absolutnim pravicam, ker učinkuje zoper vsakogar. Takšne učinke proizvaja tudi vknjižena 15

17 pogodbena predkupna pravica. Zato tudi ne čudi, da obe navedeni vrsti predkupne pravice v tuji literaturi poimenujejo kot stvarna predkupna pravica, vendar hkrati jasno poudarjajo, da ne gre v nobenem primeru za stvarno pravico, saj upravičencu ne zagotavlja neposredne oblasti nad stvarjo (Tratnik, 2004, str. 61). Zakon lahko določi, na katerih stvareh in kdo ima lahko predkupno pravico, ne da bi bila ta pravica med lastnikom stvari in predkupnim upravičencem pogodbeno dogovorjena. Praviloma, ne pa izključno, so predmet zakonite predkupne pravice nepremičnine (ZVKD). Zakonita predkupna pravica je v vrsti omejitev razpolaganja razmeroma šibak poseg v sposobnost razpolaganja, saj zakonita predkupna pravica zagotavlja določeni osebi samo prednost pri sklenitvi prodajne pogodbe pod pogoji, ki jih določi imetnik lastninske pravice. Ker pa je določena zakonita predkupna pravica, s tem instrumentom zakonodajalec želi le usmerjati pravni promet in pridobivanje lastninske pravice v korist subjektov, ki so po abstraktni presoji najprimernejši za doseganje določenega namena. Zakonita predkupna pravica predvsem ustvarja možnost, da takšen subjekt pridobi lastninsko pravico, če se prejšnji lastnik odloči z njo razpolagati (Juhart, 2003, str. 1531). Razlog za tak poseg v lastninsko pravico je varovanje močnejšega interesa posameznika ali pa varovanje javnega interesa. Javno korist je precej težko natančno opredeliti. Lahko bi se celo reklo, da je to nedoločen pravni pojem, ki pomeni širšo, splošno družbeno korist in stoji nad koristjo posameznika oz. je nad njegovim interesom. Prav tako se ne da natančno definirati pojma»javni interes«, je pa vsekakor javni interes tisto, za kar ga opredeli zakonodajalec vsakokrat, ko na tak ali drugačen način omeji pravico posameznika (Plavšak, 2003, str. 79). Zakonite predkupne pravice lahko delimo na splošne in posebne. Splošne se nanašajo na vse nepremičnine, ki imajo nek določen status: dejstvo, da je nepremičnina v solastnini, da gre za kmetijsko zemljišče ali gozd oziroma da nepremičnina leži na poselitvenem območju. Posebne zakonite predkupne pravice pa se nanašajo na nepremičnine, ki so zaradi določenih specifičnih lastnosti podvržene posebnemu pravnemu režimu (Tratnik, 2004, str. 61). 16

18 V naši zakonodaji so določene naslednje splošne zakonite predkupne pravice: predkupna pravica solastnika nepremičnine (3. odst. 66. čl. SPZ), predkupne pravice na prodaji posameznega dela stavbe (124. čl. SPZ in čl. SZ-1), predkupna pravica občine na poselitvenih območjih ( čl. ZUreP-1) in predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih ( čl. ZKZ). Različni predpisi določajo naslednje posebne zakonite predkupne pravice, in sicer: 47. člen Zakona o gozdovih (ZG) določa zakonito predkupno pravico na varovanih gozdovih iz 43. člena ZG in gozdovih s posebnim pomenom iz 44. člena ZG v korist države oz. lokalne skupnosti; 63. člen Zakona o varstvu kulturne dediščine (ZVKD) določa zakonito predkupno pravico na nepremičninah s statusom kulturnega spomenika v korist države in lokalne skupnosti, kjer spomenik stoji; 84. člen Zakona o ohranjanju narave (ZON) določa zakonito predkupno pravico na nepremičninah v zavarovanih območjih v korist države in lokalne skupnosti; 16. in 22. člen Zakona o vodah (ZV-1) določata zakonito predkupno pravico na vodnih zemljiščih, ki imajo status naravnega vodnega javno dobrega v korist lokalne skupnosti in na vodnih zemljiščih v korist države; 25. člen Zakona o vojnih grobiščih (ZVG) določa zakonito predkupno pravico na zemljiščih, na katerih so vojna grobišča, v korist države Zakonita predkupna pravica po SZ-1 Stanovanjski zakon (Ur. list RS, št. 69/03) omejuje promet s stanovanji z zakonito določeno predkupno pravico, ki jo daje najemniku, solastniku in občini, če ima zakonito predkupno pravico na drugih predpisih. Predkupno pravico najemnika na stanovanju, za katerega ima sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, je vzpostavljal že prejšnji 17

19 stanovanjski zakon, novi stanovanjski zakon (SZ-1) pa je določila o predkupni pravici razširil še na druge upravičence in določil tudi njihov vrstni red, s tem da je upošteval tudi določila Stvarnopravnega zakonika SPZ (Ur. list RS, št. 87/02). Predkupna pravica je šibkejša od predkupne pravice solastnika, če je stanovanje, ki je predmet najema, v solastnini. Če pa najemnik ne izkoristi svoje predkupne pravice, mora prodajalec ponuditi stanovanje naslednjim predkupnim upravičencem. To so drugi etažni lastniki, če gre za večstanovanjsko hišo, na kateri obstaja predkupna pravica po določbi 124. člena SPZ, pristojen občinski stanovanjski sklad in Stanovanjski sklad RS. Postopek uveljavljanja predkupne pravice na stanovanju je določen v 177. členu zakona, ki določa na kakšen način mora lastnik stanovanja tega pred prodajo ponuditi predkupnim upravičencem in na kakšen način mora predkupni upravičenec svojo pravico uveljavljati, če to želi. V 176. členu SZ-1 je določen naslednji vrstni red zakonitih predkupnih upravičencev v primeru prodaje stanovanja: Solastnik stanovanja, ki ima zakonito predkupno pravico že na podlagi določil SPZ, SZ-1, pa ga kljub temu navaja kot prvega predkupnega upravičenca in s tem preprečuje morebiten konflikt med zakonitimi predkupnimi pravicami, nastalimi na podlagi dveh različnih zakonov. Najemnik prejšnji imetnik stanovanjske pravice. Termin prejšnji imetnik stanovanjske pravice izhaja še iz SZ iz leta 1991, po katerem je to najemnik, ki je na dan uveljavitve zakona imel stanovanjsko pravico, saj prejšnji zakon ni govoril o najemnikih pač pa o imetnikih stanovanjske pravice. SZ-1 izraza, ki ga uporablja (najemnik), ne pojasnjuje, kar v praksi lahko privede do nejasnosti in tudi do zmotne uporabe določil zakona. SZ-1 pravi, da ima najemnik prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas, predkupno pravico na stanovanju, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik v primerih, ki jih določa zakon. 18

20 Drugi etažni lastniki. Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. Za uveljavljanje predkupne pravice etažnih lastnikov se smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo predkupno pravico solastnikov (124. člen SPZ). Tudi tukaj, tako kot pri predkupni pravici solastnikov, je zakon dal prednost interesu posameznih etažnih lastnikov, ko gre za manjše skupnosti stanovalcev. Glede kolizije med zakonito predkupno pravico po ZUreP-1(Ur. list RS, št. 110/02) in zakonito predkupno pravico po 124. členu SPZ, pa naj samo pojasnimo, da z uveljavitvijo ZZK-1, ne pride več v poštev, ker jo ZZK-1 razveljavlja (gl. peti odstavek 247. člena ter četrti odstavek 38. člena ZZK-1). Pomeni, da konflikta med obema zakonitima predkupnima pravicama po novi ureditvi ni več. Občina oz. občinski stanovanjski sklad, ki od uveljavitve ZZK-1 predkupne pravice na stanovanjih, kot samostojnih delih objekta v etažni lastnini, ni več mogla uveljavljati, je z uveljavitvijo SZ-1 to pravico ponovno pridobila (Plavšak, 2003, str. 128). Ampak to velja samo za stanovanja, ne pa tudi za ostale dele objektov v etažni lastnini, kot so poslovni prostori in podobno. Iz same določbe zakona ni povsem jasno razvidno, ali mora prodajalec stanovanja tega ponuditi v odkup samo enemu od navedenih upravičencev, to je občini ali občinskemu stanovanjskemu skladu, ali pa obema. Ker pa isti zakon določa, da občina ustanovi javni stanovanjski sklad za zagotavljanje javnega interesa na stanovanjskem področju, po mojem mnenju ponudba stanovanja v odkup občinskemu stanovanjskemu skladu šteje tudi kot ponudba občini. Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije 2 je potrebno stanovanje ponuditi v odkup le, če svoje predkupne pravice ne izkoristi nihče od prej naštetih predkupnih upravičencev. V navedenem primeru pomeni, da imajo ti predkupni upravičenci neke vrste prednostno pravico do nakupa. 2 Je javni sklad, ki je bil ustanovljen leta 1991 z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona z namenom financiranja nacionalnega stanovanjskega programa oz. spodbujanja stanov. gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš. Več o tem: spletna stran Stanovanjskega sklada RS,

21 2.4.2 Zakonita predkupna pravica po ZKZ Zakonita predkupna pravica na kmetijskih zemljiščih pomeni svojevrstno posebnost v pravnem sistemu, saj uporablja nekoliko drugačno terminologijo. Zakon namesto izraza predkupna pravica uporablja besedno zvezo prednostna pravica. Kmetijska zemljišča spadajo med tiste nepremičnine, pri katerih se interes države, da promet z njimi nadzoruje in omejuje, zelo jasno pokaže. Tako Zakon o kmetijskih zemljiščih ZKZ (Ur. list RS, št. 59/96, 31/98 Odl. US: U-I 340/96, 67/02) ne določa samo zakonite predkupne pravice z zakonom določenih upravičencev, temveč predpisuje tudi celoten postopek, ki se ga morajo držati udeleženci prometa s kmetijskimi zemljišči in predvideva tudi odobritev pravnega posla s strani države, preden je tak pravni posel sploh veljaven. Javna objava ponudbe je pri tem obvezna. Pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, pa lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: solastnik; kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Zakon o kmetijskih zemljiščih v drugem odstavku 23. člena določa, da ob enakih pogojih med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prvim odstavkom navedenega člena, upravičenci lahko uveljavljajo predkupno pravico po naslednjem vrstnem redu: kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 20

22 kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe. Kmetijska dejavnost se šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje. Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota, na območju katere se nepremičnina nahaja ( člen ZKZ). Tudi po ZKZ-B (Ur. list RS, št. 36/03) je zakonita predkupna pravica za nakup kmetijskega zemljišča določena za šest kategorij predkupnih upravičencev. Med njimi ni več občine, ki pa ima predkupno pravico po 85. členu Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1), če se kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija nahaja na območju predkupne pravice občine, ki je določeno z občinskim odlokom. Po ZZK-B je predviden tudi upravnopravni nadzor prometa s kmetijskim zemljiščem, vse za zaščito narodne kmetijske proizvodnje. Tako mora prodajalec (poleg oglasnega postopka s ponudbo zaradi predkupnih pravic) predložiti upravni enoti še pogodbo v odobritev (19. člen ZKZ). Če pogodba ni odobrena, ni veljavna, tako da sta obe stranki prosti svojih obveznosti. V primerih, ko odobritev ni potrebna, pa izda upravna enota potrdilo, da odobritev ni potrebna ( Tratnik, 2004, str ). Država je torej v primeru prometa s kmetijskimi zemljišči poskrbela tako za varovanje javnega interesa kot tudi močnejšega pravnega interesa določenih posameznikov Zakonita predkupna pravica po ZV-1 Zakon o vodah ZV (Ur. list RS, št. 67/02) posveča posebno pozornost vodnemu in priobalnemu zemljišču 3. Vodno in priobalno zemljišče je sicer lahko v lasti osebe zasebnega ali javnega prava, država pa je predkupni upravičenec pri nakupu vodnega 3 Zemljišče, ki neposredno meji na vodno zemljišče, je priobalno zemljišče celinskih voda, zunanja meja priobalnih zemljišč pa sega na vodah 1. reda 15 metrov od meje vodnega zemljišča, na vodah 2. reda pa 5 metrov od meje vodnega zemljišča. Celinske vode in vodna zemljišča so naravno vodno javno dobro. 21

23 zemljišča. Zakon ureja upravljanje z vodami in priobalnimi zemljišči z namenom doseganja dobrega stanja voda in drugih, z vodo povezanih ekosistemov, zagotavljanja varstva pred škodljivim delovanjem voda ter ohranjanje in uravnavanje vodnih količin in njihove kakovosti. ZV-1 v členih od 11 do 14 določa, da je vodno zemljišče zemljišče, na katerem je celinska voda trajno ali občasno prisotna in se zato oblikujejo posebne hidrološke, geomorfološke in biološke razmere, ki določajo vodni in obvodni ekosistem 4. Predkupno pravico na vodnih in priobalnih zemljiščih ureja zakon v 22. členu, na podlagi tega člena je država predkupni upravičenec pri nakupu vodnega zemljišča. Lastnik takšnega zemljišča mora o nameravani prodaji obvestiti pristojno ministrstvo. Ponudba mora vsebovati podatke o zemljišču, ceno in druge prodajne pogoje. Če se ne uveljavi predkupna pravice države tako, da se v 60 dneh od prejema obvestila pisno sporoči lastniku zemljišča, da ponudbo sprejema, lahko prodajalec proda zemljišče drugemu kupcu. Ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo vrstni red predkupnih upravičencev, je država prva predkupna upravičenka tudi na priobalnem zemljišču. Za izvedbo postopka uveljavitve predkupne pravice ZV-1 določa, da se uporabijo določila postopka, kot ga določa ZKZ Zakonita predkupna pravica po ZVG Zakon o vojnih grobiščih ZVG (Ur. list RS, št. 65/03) v 1. členu določa, da so vojna grobišča pod pogoji tega zakona vojaška grobišča in grobišča žrtev vojne in povojnih dogodkov na ozemlju Republike Slovenije. V 2. členu navedenega zakona so kot 4 Vodno zemljišče tekočih voda obsega osnovno strugo tekočih voda, vključno z bregom, do izrazite geomorfološke spremembe, vodno zemljišče stoječih voda pa obsega dno stoječih voda, vključno z bregom, do najvišjega zabeleženega vodostaja. Za vodno zemljišče se štejejo tudi opuščene struge in prodišča, ki jih voda občasno še poplavlja, močvirja in zemljišče, ki ga je poplavila voda zaradi posega v prostor. 22

24 vojaška grobišča opredeljena grobišča vojaških oseb, padlih v vojni ali umrlih med vojno zaradi vojnih dogodkov na ozemlju RS člen ZVG določa, da ima pri prodaji zemljišč, na katerih so vojna grobišča, država predkupno pravico. Lastnik zemljišča mora o nameravani prodaji zemljišča iz prejšnjega odstavka pisno obvestiti Ministrstvo za delo, družino in socialne zadeve, ponudba pa mora vsebovati podatke o bistvenih sestavnih delih kupoprodajne pogodbe. Minister se mora opredeliti do ponudbe v dveh mesecih po prejemu obvestila Zakonita predkupna pravica po ZON Zakon o ohranjanju narave ZON-UPB 1 (Ur. list RS, št. 22/03), ZON-UPB 2 (Ur. list RS, št. 96/04)»določa ukrepe ohranjanja biotske raznovrstnosti in sistem varstva naravnih vrednost z namenom prispevati k ohranjanju narave«(1. odstavek 1. člena ZON-UPB 2). ZON prinaša veliko novosti, zagotovo pa je ena med najpomembnejšimi uvedba pojma zavarovano območje in uveljavitev predkupne pravice pri prometu z nepremičninami na zavarovanih območjih naravnih vrednot. ZON v 84. členu določa, da je»država predkupni upravičenec pri nakupu zemljišč na zavarovanih območjih, za katere je sprejela akt o zavarovanju, ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo predkupno pravico na kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih. Lastnik takega zemljišča mora o nameravani prodaji obvestiti upravljavca zavarovanega območja in ministrstvo. Ponudba mora vsebovati podatke o zemljišču, ceno in druge prodajne pogoje«. 5 Grobišča žrtev vojne so grobišča civilnih oseb, umrlih ali usmrčenih med vojno zaradi vojnih dogodkov na ozemlju RS, sem pa spadajo tudi grobišča oseb, ki so bile pred drugo svetovno vojno zaradi svoje nacionalne, rasne, verske ali politične pripadnosti usmrčene s strani takratnih organov ali predstavnikov oblasti na ozemlju RS, kot tudi grobišča oseb, ki so bile v zvezi z drugo svetovno vojno po v nasprotju z načeli in pravili pravne države, po obsodbi ali po izvensodnem postopku usmrčene od organov ali predstavnikov takratne oblasti. 23

25 Če država ne uveljavi prednostne predkupne pravice tako, da v 60 dneh od prejema obvestila pisno sporoči lastniku zemljišča, da ponudbo sprejema, jo lahko uveljavljajo prednostni upravičenci po vrstnem redu, ki je določen v zakonih iz prvega odstavka 84. člena ZON, tako da ima v isti kategoriji prednostnih upravičencev prednost tisti, ki je že lastnik istovrstnega zemljišča na zavarovanem območju. Lokalna skupnost oz. občina je po ZON predkupni upravičenec pri nakupu zemljišč na zavarovanih območjih, za katere je sama sprejela akt o zavarovanju (razen aktov iz 166. člena ZON), kar pa izrecno ne velja za vodna zemljišča. Prvi predkupni upravičenec glede zemljišč, ki sta jih zavarovali skupaj občina in država, je država. Če država ne uveljavi predkupne pravice, jo lahko uveljavi občina, na katere območju se zavarovano zemljišče nahaja, v roku 30 dni od dne poteka zakonitega roka za uveljavitev predkupne pravice države. 24

26 3 Kolizije med predkupnimi pravicami V praksi se večkrat srečujemo z dilemo, ki se največkrat pojavi pri konkurenci več pogodbenih predkupnih pravic, ali je sploh mogoče, da na isti stvari obstaja več kot ena predkupna pravica in katera od teh ima prednost. Po določilih OZ predkupna pravica ni prenosljiva in je tudi ni mogoče podedovati, vendar pa skladno z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij ni prepovedano, da lastnik stvari ustanovi predkupno pravico več kot enemu upravičencu. To je mogoče z enim ali več pravnimi posli. Bistvena razlika med pogodbeno in zakonito predkupno pravico je v načinu določitve njenega nosilca, zato se bom v naslednjem delu posvetila razlikam med pogodbeno in zakonito predkupno pravico in konfliktom, ki lahko pridejo med določenimi predkupnimi pravicami. 3.1 Temeljne razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico Tabela 1: Razlike med pogodbeno in zakonito predkupno pravico Predkupni upravičenec Pogodbena PP OSEBA V INTER PARTES ODNOSU Zakonita PP ZAKON Publiciteta VPIS V ZK SAM ZAKON Časovna omejenost DISPOZITIVNOST oz. 5 LET PO OZ NEOMEJENOST Obvestilo o prodaji PONUDBA PONUDBA 25

27 Tabela prikazuje razlike med obema vrstama predkupne pravice v: - načinu določitve predkupnega upravičenca; - uveljavljanju oz. publiciteti te pravice; - časovni omejenosti; - načinu obveščanja o nameravani prodaji. Način določitve predkupnega upravičenca Kot sem že omenila, se zakonita predkupna pravica v precejšnji meri razlikuje od pogodbene predkupne pravice. Bistvena razlika med zakonito in pogodbeno predkupno pravico je v načinu določitve njenega nosilca. Imetnik pogodbene predkupne pravice je oseba, ki črpa svojo pravico v pravnem odnosu inter partes s predkupnim zavezancem. Nasprotno pa pri zakoniti predkupni pravici upravičenca določa zakon glede na njegovo osebno lastnost ali poseben odnos do te stvari, ki je obremenjena s predkupno pravico. Upravičenec predkupne pravice ni nujno oseba javnega prava, čeprav ne gre spregledati, da je upravičenec po osebni lastnosti praviloma država ali občina (Toplak, 1980, str. 198). Uveljavljanje predkupne pravice Medtem, ko je pri zakoniti predkupni pravici zagotovljena publiciteta že s samim zakonom, je treba pogodbeno predkupno pravico vpisati v zemljiško knjigo, da bi jo s tem publicirali naproti tretjim osebam. Prav tako se relativni pravni značaj pogodbene predkupne pravice odraža v tem, da se izčrpa ter da je strogo osebna. Če npr. predkupni upravičenec pogodbene predkupne pravice ne izkoristi, je njegova možnost izčrpana. V takem primeru pogodbena predkupna pravica ne bo zavezovala novega pridobitelja nepremičnine. Prenehanje ali smrt predkupnega upravičenca ali zavezanca pomeni tudi prenehanje pravice same. Drugače pa velja za zakonito predkupno pravico. Ta se ne izčrpa, dokler velja zakon, ki jo ureja. Iz tega vidika jo je zato tudi težje izigrati. V našem pravnem sistemu poznamo razmeroma veliko primerov zakonitih predkupnih pravic na področju nepremičnin. Nekatere so urejene s temeljnimi predpisi, druge s področnimi predpisi (Plavšak, 2004, str. 534). 26

28 Časovna omejenost Zakonita predkupna pravica se lahko uveljavlja zoper tretje ne glede na dobro vero, pogodbena pa samo, če je bil tretji slaboveren (glej prvi odstavek 512. člena OZ). Naslednja značilnost zakonite predkupne pravice je ta, da je v nekem smislu prenosljiva, ker se ne izčrpa, medtem ko pogodbena predkupna pravica ni prenosljiva ter se izčrpa. Zakonita predkupna pravica je časovno neomejena, kar pa ne velja za pogodbeno predkupno pravico. Najdaljši dopustni rok trajanja pogodbene predkupne pravice je bil omejen na pet let. Teorija in sodna praksa pa sta zastopali stališče, da gre za prisilno določbo. OZ pri trajanju predkupne pravice izhaja iz dispozitivnosti. Omejena je na čas, kot ga pogodbeni stranki določita v pogodbi. Le če trajanja stranki nista določili, predkupna pravica preneha s potekom petih let od sklenitve pogodbe (511. člen OZ). V konfliktu med zakonito in pogodbeno predkupno pravico je v naši literaturi in sodni praksi zastopano stališče, da ima prednost zakonita predkupna pravica. Kot posebnost naj navedem, da je predznamba dopustna samo pri pravno poslovni predkupni pravici, medtem ko pri zakoniti predkupni pravici ne pride v poštev (2. tč. 49. člena v zvezi z drugim odstavkom 36. člena ZZK-1). Tehnična izvedba predkupne pravice V sami tehniki izvedbe predkupne pravice med obema tipoma ni bistvenih razlik. Predkupni zavezanec je zavezan, da o nameravani prodaji obvesti predkupnega upravičenca in mu pošlje ponudbo, v kateri je določena predvsem cena in ostale sestavine pogodbe. Predkupni upravičenec ima na voljo določen čas (ponavadi ta rok traja 30 dni), da na ponudbo odgovori. Če predkupni upravičenec ne uveljavlja svoje predkupne pravice, lahko zavezanec stvar proda tretji osebi, vendar pogoji prodaje za kupca ne smejo biti ugodnejši kot v ponudbi predkupnemu upravičencu. Obvestilo o nameravani prodaji Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu (prvi odstavek 512. člena OZ). 27

29 3.2 Konflikti med predkupnimi pravicami V določenih primerih lahko pride do konflikta med različnimi predkupnimi pravicami. Tako je po SPZ določena zakonita predkupna pravica v korist solastnika. Takšne splošne zakonite predkupne pravice pri solastnini naše pravo pred uveljavitvijo SPZ ni poznalo. V tretjem odstavku 66. člena SPZ je določeno, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. V kolikor pa je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Glede na opredelitev nepremičnine v 18. členu SPZ in 11. členu ZZK-1 pride zakonita predkupna pravica solastnika v poštev pri domala vseh nepremičninah v solastnini. Glede na to, da je urejena»splošna«zakonita predkupna pravica v korist solastnika nepremičnine, se zastavlja vprašanje, ali ima prednost pred npr. zakonito predkupno pravico po ZUreP-1. Gre torej za konflikt dveh zakonitih predkupnih pravic. Namen zakonodajalca pri ureditvi zakonite predkupne pravice po SPZ je bil predvsem ta, da se odpravi solastninska skupnost. Solastnina je namreč za pravni promet nezaželena pravna tvorba, zato je treba po našem mnenju dati prednost odpravi solastninske skupnosti. Kajti z zakonito predkupno pravico solastnika se dosežejo pravni učinki delitve solastnine. V nasprotnem primeru, če bi torej dali prednost zakoniti predkupni pravici po ZUreP-1, ne bi bilo mogoče doseči namena, ki ga je imel zakonodajalec ob ureditvi predkupne pravice v SPZ. Novela ZKZ- B je drugače od ZUreP-1»uglašena«s SPZ, saj med več rangi predkupnih upravičencev prav solastnika določa kot prvega predkupnega upravičenca (Dernovšek, 2003, str. 5). Glede iste nepremičnine lahko obstoji tako zakonita predkupna pravica kot tudi pogodbena predkupna pravica. Tu pa prihaja do dileme, ali ima prednost pogodbena ali zakonita predkupna pravica. V kolikor bi dali prednost pogodbeni volji, bi lahko pogodbene stranke vselej zaobšle pravni režim zakonitih predkupnih pravic. Po mnenju avtorja Renata Vrenčurja (Vrenčur, 2003, str. 16) mora imeti v takšnem konfliktu prednost zakonita predkupna pravica. Pogodbena predkupna pravica pa bi v tem primeru 28

30 prišla v poštev le tedaj, če zakoniti predkupni upravičenec svoje pravice do prednostnega nakupa nepremičnine ne bo izkoristil. To pomeni, da bo v takšnem primeru vrstni red morebitnih kupcev sledeči: zakoniti predkupni upravičenec, pogodbeni predkupni upravičenec, nekdo tretji, če predkupne pravice ne bosta izkoristila niti zakoniti niti pogodbeni predkupni upravičenec. V teoriji pa se pojavlja tudi pojem odkupne pravice, ki je na nek način zrcalna slika predkupne pravice ter daje upravičencu možnost, da lahko od zavezanca odkupi nepremičnino. Odkupna pravica predstavlja po večinskem stališču oblikovalno pravico. To pomeni, da z enostransko izjavo volje odkupnega upravičenca nastane pravno razmerje (prodaja, kot zavezovalni posel), ki je podlaga za prenos lastninske pravice na upravičenca. SPZ je odkupno pravico opredelil na sledeči način:»lastnik se lahko s pravnim poslom zaveže, da bo drugi pogodbeni stranki pod dogovorjenimi pogoji na njeno zahtevo prodal določeno stvar (odkupna pravica). Odkupna pravica se ne more prenesti, lahko se časovno omeji. Odkupna pravica preneha s smrtjo oz. prenehanjem druge pogodbene stranke. Odkupna pravica učinkuje proti tretjim osebam, če je vpisana v zemljiško knjigo.«(dernovšek, 2003, str. 6). Če upoštevamo vsa ta dejstva, se zastavlja vprašanje, če je možno s pogodbeno odkupno pravico izključiti učinke zakonite predkupne pravice. Zakonita predkupna pravica pride namreč v poštev, če lastnik nepremičnino proda. Pri odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki prodaja nepremičnino, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno pogodbeno pravno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker vknjižena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do položaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal odkupno pravico tudi zoper zakonitega predkupnega upravičenca, ki je svojo predkupno pravico izkoristil. Takšna pravna situacija bi po našem mnenju v preveliki meri predstavljala možnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, zato jo je treba odkloniti ter dati tudi tukaj 29

31 prednost zakoniti predkupni pravici. Tako ima pogodbena predkupna pravica še zmeraj velik pomen, če ni konflikta z zakonito predkupno pravico (Juhart, 2003, str. 1538). 3.3 Več pogodbenih predkupnih pravic Problem, ki se pojavi pri konkurenci več pogodbenih predkupnih pravic, je, ali je sploh mogoče, da na isti stvari obstaja več kot ena predkupna pravica. Po določilih OZ predkupna pravica ni prenosljiva in je tudi ni moč podedovati, vendar pa skladno z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij ni prepovedano, da lastnik stvari ustanovi predkupno pravico več kot enemu upravičencu. To je mogoče z enim ali pa tudi več pravnimi posli (Plavšak, 2004, str. 304). Če je predkupna pravica ustanovljena več predkupnim upravičencem z enim pravnim poslom, je v tem pravnem poslu običajno določen tudi vrstni red predkupnih upravičencev. Nobenih težav tudi ni, če so pogodbe sklenjene zaporedno glede na čas trajanja. Problem se začne pri konkurenci več pogodbenih predkupnih upravičencev. Plavšakova navaja, da je primerna rešitev upoštevanje vrstnega reda vknjižbe predkupnih pravic iste nepremičnine v zemljiško knjigo (Plavšak, 2004, str. 305). Lastnik, ki želi spoštovati vse predkupne pravice, naj bi najprej ponudil sklenitev pogodbe prvemu predkupnemu upravičencu in potem po vrstnem redu naprej. Enako pa bi moral ravnati tudi, če predkupne pravice niso vpisane. Neupoštevanje vrstnega reda pomeni kršitev predkupne pravice upravičenca, pri čemer to neupoštevanje dokazuje tisti, ki zatrjuje kršitev. Seveda pa ima lastnik še eno možnost, in sicer da organizira javno dražbo in sklene pogodbo s tistim, ki je pripravljen ponuditi najboljšo ceno in pogoje prodaje. 3.4 Pomen vpisa predkupne pravice v zemljiško knjigo V zemljiško knjigo vpisujejo stvarne 6 in obligacijske 7 pravice. Med stvarne pravice prištevamo: (1) lastninsko pravico; (2) hipoteko; (3) zemljiški dolg; (4) služnostno pravico; (5) pravico stvarnega bremena in (6) stavbno pravico. 6 Stvarne pravice določa SPZ. 7 Obligacijske pravice so določene v OZ. 30

32 Prav tako se v zemljiško knjigo vpisujejo tudi obligacijske pravice na nepremičninah: (1) pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala s pravnim poslom lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v zemljiško knjigo po SPZ, ali če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju; (2) zakupna in najemna pravica; (3) predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala s pravnim poslom; (4) posebna pravica uporabe javnega dobra ter (5) druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. Vknjižba predkupne pravice v zemljiški knjigi je bistvenega pomena, kadar gre za prodajo nepremičnine, saj lahko predkupni upravičenec v šestih mesecih od dneva, ko je izvedel za prodajo, zahteva, da se pogodba razveljavi in da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Izpodbijanje je možno le v primeru, da je bila stvar tretji osebi, ki je stvar kupil, predkupna pravica znana, ali pa mu ni mogla ostati neznana (dobrovernost). Na podlagi 3. tč. drugega odstavka 13. člena ZZK-1 se vpisuje v zemljiško knjigo samo tista predkupna pravica, ki je nastala s pravnim poslom. Vrsta vpisa za pogodbeno predkupno pravico je vknjižba. Ker zakon v 13. členu jasno in taksativno določa, katere pravice se vpisujejo (vknjižujejo) v zemljiško knjigo, ni pravne podlage za vknjižbo zakonite predkupne pravice v zemljiško knjigo. Tudi med zaznambami je ZZK-1 ne omenja. V prvotnem besedilu osnutka ZZK-1 je bila predvidena zaznamba zakonite predkupne pravice, kasneje pa je takšna določba iz osnutka zakona izpadla. Zavzeto je bilo stališče, da pri zakoniti predkupni pravici zagotavlja zadostno publiciteto že sam zakon. Uporabniki prava pa morajo biti z vsebino predpisov seznanjeni 8. Vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi, je torej bistvenega pomena pri prodaji na javni dražbi, vendar pa mora biti predkupni upravičenec, čigar predkupna pravica je vpisana v zemljiško knjigo, na dražbo posebej povabljen, sicer lahko po 510. členu OZ zahteva razveljavitev dražbe. 8 Prav tako gre v zvezi z zakonito predkupno pravico tudi za veliko več formalnih zahtev, ki jih je treba izpolniti, da bi bila prodaja nepremičnine, ki jo bremeni zakonita predkupna pravica, perfektna. Notar praviloma ne sme overiti podpisa oz. napraviti notarskega zapisa, dokler se z ustreznim dokazilom ne izkaže, da je bila zakonita predkupna pravica spoštovana. Nadzor na naslednjem nivoju pa vrši zemljiškoknjižno sodišče (gl. 38. člen ZZK-1). 31

33 Pojavi pa se tudi drugo vprašanje, ali zemljiškoknjižno sodišče sploh lahko dovoli prenos lastninske pravice na nepremičnini na tretjega na temelju prodajne pogodbe, če mu predhodno ni predloženo dokazilo, da je predkupni upravičenec prejel ponudbo za nakup nepremičnine, v kolikor je bila pogodbena predkupna pravica vknjižena v zemljiški knjigi. Teorija poudarja, da je obstoj vknjižene predkupne pravice ovira za vpis lastninske pravice v korist tretjega, če predlagatelj ne izkaže, da je bila v postopku prodaje upoštevana predkupna pravica. Kot dokaz, da je bila upoštevana predkupna pravica, pride v poštev npr. overjena izjava predkupnega upravičenca, iz katere izhaja, da je bila ponudba poslana (Juhart, 2003, str. 1536) 9. 9 To pomeni, da ima določba prvega odstavka 512. člena OZ za področje nepremičnin svoj smisel, če pogodbena predkupna pravica ni bila vknjižena v zemljiško knjigo, vendar je tretji pridobitelj za njen obstoj vedel. Če tretji za njen obstoj ni vedel, ga varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo ter pridobi»neobremenjeno«lastninsko pravico na nepremičnini. 32

34 4 Postopek neuveljavljanja zakonite predkupne pravice primer Mestne občine Ljubljana V nadaljevanju naloge bo podrobneje prikazana organizacijska struktura mestne uprave MOL, predvsem organizacijska strukturiranost oddelkov, ki se ukvarjajo z nepremičninami, pred novo reorganizacijo. Postopek izdaje potrdila o neuveljavljanju predkupne pravice poteka v okviru različnih zakonskih podlag. Na področju lokalne samouprave gre predvsem za zakonsko uveljavljanje predkupne pravice na različnih področjih, ki bodo podrobneje obravnavana v nadaljevanju. Zaradi neenotnosti postopkov, predvsem pa zaradi slabe organizacijske strukture pred reorganizacijo, je prihajalo do zmede s strani uporabnikov in dolgotrajnosti postopkov zaradi oprave določenih vmesnih procesnih dejanj na drugih oddelkih, ki pomembno vplivajo na odločitev v postopku ugotavljanja predkupne pravice. Z analizo obstoječega stanja in predlogom izboljšav bom skušala predstaviti bolj učinkovit in hitrejši postopek izdaje potrdila o predkupni pravici z upoštevanjem notranjih in zunanjih dejavnikov, ki imajo vpliv na sam postopek. 4.1 Organizacijska struktura Mestne občine Ljubljana Mestna občina Ljubljana samostojno opravlja lokalne zadeve javnega pomena (izvirne naloge), določene s statutom, v skladu z zakonom in drugimi predpisi, zlasti pa: normativno ureja lokalne zadeve javnega pomena, upravlja premoženje MOL, spodbuja gospodarski razvoj MOL, ustvarja pogoje za gradnjo stanovanj in skrbi za povečanje najemnega socialnega sklada stanovanj, ureja, upravlja in skrbi za lokalne javne službe, zagotavlja in pospešuje razvoj predšolskega varstva, vzgojno-izobraževalne dejavnosti ter športa in rekreacije, pospešuje zdravstveno dejavnost ter službe socialnega varstva, pospešuje raziskovalno, kulturno in društveno dejavnost, 33

35 skrbi za varstvo zraka, tal, vode, za varstvo pred hrupom, za ravnanje z odpadki in opravlja druge dejavnosti varstva okolja, skrbi za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, ureja javni red v MOL, ureja druge lokalne zadeve javnega pomena (Več o tem: Spletna stran Mestne občine Ljubljana, 2007). Nova reorganizacija naj bi povečala učinkovitost in strokovnost zaposlenih ter dvignila zaupanje in zadovoljstvo občanov z delom mestne uprave. V ta namen sta bila sprejeta Odlok o organizaciji in delovnem področju Mestne uprave Mestne občine Ljubljana 10 in Pravilnik o notranji organizaciji in sistemizaciji delovnih mest v Mestni upravi Mestne občine Ljubljana 11, ki na novo urejata organizacijo Mestne uprave. 10 Naveden Odlok je na podlagi drugega odstavka 49. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 100/05 UPB1, 21/06 odl. US in 14/07 ZSPDPO) sprejel Mestni svet Mestne občine Ljubljana na 7. izredni seji dne Pravilnik je bil sprejet dne , št /

36 Slika 1: Organigram Mestne uprave MOL po reorganizaciji Vir: Mestna občina Ljubljana,